企业拆迁时需要注意什么

企业拆迁维权是一场怎么样的较量？

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政企之间的纠纷往往一开始是力量悬殊的，政府是管理者，企业是被管理者。企业在面对被拆迁的时候往往是处于劣势的，这种情况应该怎么办？有没有一种办法解决这种情况呢？企业维权到底是一种怎么样的较量？下面我们就从两个方面阐述这个问题：企业拆迁维权的难度到底在哪里；我们现在寻找的企业拆迁或者重大政企纠纷的解决途径是什么。

众所周知，企业征收拆迁是现在我国政企纠纷中一个比较典型的纠纷形式。而且现在现实生活当中所体现出来的政企纠纷，主要反映在中小企业不动产征收拆迁涉嫌违章建筑以及土地使用权等相应的纠纷。今天首先讲一下企业征收拆迁到底属于一种怎样的政企纠纷。

企业拆迁纠纷解决的难度在哪里？从客观实践的角度总结，有六方面是现在整个企业拆迁纠纷当中充分体现出来的有以下六个方面难以确定。

第一，无明确法律依据。也就是说在进行征收或者拆迁的时候，没有具体相应的法律依据。若干年前就准备研究制定的《全国集体土地拆迁管理办法》，到现在也仍未出台。目前我们所依据的《土地管理法》的有些地方依然体现不了征收拆迁的补偿原则。我们都很清楚，按照《土地管理法》对耕地进行补偿没有太大影响，但是如果利用集体土地修建厂房、做养殖行业或者生产加工行业等等，此种情况下的法律依据和政策就是缺失的，这就使很多地方在解决这种企业拆迁纠纷的时候，无法提供准确的法律依据。即便可以参照相应的法律依据，但是却无法准确适用。这是一个客观现实。

第二，法律依据冲突。这种冲突主要存在于上位法和下位法之间。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号令以及适用的房地产评估规范中，对一些评估方法的适用有明确的规定，比如，现在基本上适用的是四种评估方法：成本法、市场法、收益法、假设开发法，在进行单纯的土地评估交易的时候，有些也适用基准地价法。这几种方法根据法律的规定，本应合理对企业进行使用，但是各个地方在出台国有土地征收补偿办法以及暂行办法的时候，往往采用的还是成本法或者市场法，对企业的收益或者下一步造成的潜在经济损失没有进行收益法充足的量化。从这个角度来说，上位法和下位法在使用过程当中的冲突，在现实生活中比比皆是。

第三，企业的客观事实无法进行准确界定。这种情况往往都是有一定历史原因的。比如从村委会一次性买断了五十年的集体建设用地，却没有办理集体建设用地使用权证，但又确实是通过招投标或者拍卖的方式一次性买断的，这种状况应该怎么认定？到底是认定他有没有集体建设用地使用权证呢？又比如集体建设用地使用权以前是没有年限的，像家里的宅基地就是这种很简单的情况。即便不能严格地界定使用期限，但是却可以界定使用用途，因为集体建设用地本身就是非耕地的形式。有很多企业没有取得这样的集体使用权证，是因为八九十年代的客观现实，这是一种客观的过渡现状造成的。因此来说，这个土地使用权到底认还是不认，当中可能会掺杂一些企业的客观现实和企业当时取得不动产客观原因。

第四，地方政府在进行企业征收拆迁补偿过程当中往往给的价格非常低，并且如果你不配合这种低廉的价格，后面就会施加很多强制性的手段，如确定违章建筑，确定环保不合法，确定工商税务和消防等等，用强制性的手段进行压制，签订不合理的补偿价。往往在这过程当中，政府的行为掺杂了一些违法行为，比如按照《行政强制法》第44条的规定，即便认定为违章建筑，也必须等到复议的起诉诉讼结束之后才能进行强制执行，这是一个前提，但是有很多地方政府认定后就立即进行强制执行，甚至不管哪些是有房产证哪些没有房产证的，其目的就是进行全部拆除，这就掺杂了政府的违法行为。

第五，企业自身“狮子大张口”，或者变相附加条件。在谈企业征收拆迁的时候，按照基本的原则，有选择获赔补偿或者土地安置的权利，这是作为住宅和企业的两项基本的权利。但有些企业主在要补偿的时候狮子大张口，甚至严重脱离了他所在区域的市场价值。比如有一个北京企业，我按照当地的市场价格评估他的企业拆迁损失在四千万左右，但是没想到他自己张口就要2亿。以前还听说在北京陶然亭附近有一个16平方米的公租房，问对方要一个亿的补偿。这种狮子大张口的情形，也是出现政企纠纷、企业拆迁纠纷难以解决问题的一个原因。另一种情况是变相附加很多条件。比如现在没有土地证的，要求下一步安置的时候补办土地证；一个加油站要求必须在优质的地段重新安置一块土地等等，这就变相额外附加了一些在地方政府看来难以达到的条件。

第六，社会第三方机构以及司法或行政机关的监督缺失。在进行拆迁补偿的时候，不管是征收方还是拆迁方，都会委托评估公司或者拆迁公司参与，评估公司往往是谁委托就对谁负责，有些时候给的评估报告没有人盖章也没有人签字，完全是按照征收方的个人意愿给出的，没有进行实际的区分，政府怎么说评估公司就怎么做，这就是第三方机构的诚信缺失和监督缺失。上个月最高人民法院做出了不允许法院配合建筑工程、征收拆迁的相关地方政府的行为的要求，现在为了维护一定的地方政府的公信力，也出台了相应处理办法。作为司法机关本身就是对行政机关实施监督的主体，如果这种监督缺失了，对企业主而言就会造成严重的不公平不公正。

我们总结的六种情况在政企纠纷和企业拆迁纠纷当中有很高的出现概率，也正是这几种情况导致企业拆迁纠纷很难得到解决。

我们用了将近十年时间来积累经验、探究这种政企纠纷、企业拆迁纠纷有哪些好的解决途径。我们总结认为解决途径还是比较简单的——引入到有制约力或者公信力的第三方参与到整个企业拆迁解决的过程中，它们起的作用是监督整个过程，满足合理合法的需要和状态。法院在面对社会影响力大的案件时通常会邀请一些专家、媒体、人大代表来，这样就满足了三方解决政企纠纷，这么做的原因就是这种政企纠纷中，政府作为管理者，企业作为被管理者，双方地位不平等。那要怎样才能形成一个近乎于平等的谈判状态呢？这就必须有相应的主体参与进去，并且对双方都能产生制约，对整个事态有一个评判的权利，并且最后还能具有一定的执行力。总的来说，参与主体越多、公信力越强、执行力越高，那么最后这个政企纠纷解决的可能性越大。所以我们说在企业拆迁解决过程当中，特别是一些大型的、有典型性的、双方矛盾比较突出的情形，在代企业跟相关政府谈判的时候都喜欢政府的监督部门也就是人大派出相关的人大代表，我们也在北京请相关的媒体，或者对整个产业有一定知识功底的法学专家或者产业专家，共同坐在一起监督谈判过程和解决过程。只有过程合理合法，结果才会合理合法，没有合理合法的过程保障，结果肯定是不公正的。所以我们在做这类案件的时候，会尽量引入更多有公信力的主体，更多对双方都有制约力的主体，来帮助我们妥善的解决这种政企纠纷。

政企纠纷解决的难度以及解决的途径在哪里、如何进行双方的较量、最后的结果怎么使双方都感到公平、认可，过程的监督是非常必要的，必须引入三方，主体越多、公信力越强、执行力越高，就越能达到最后的结果公正。只有公正的过程才能保障达到公正的结果。

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企业拆迁时应当注意哪些？

一、补偿问题：

重点在于租地建厂（无土地补偿费），只能得到：

1、地上附属物的费用，包括建筑成本价以及其他附属物的费用，如装修装饰费用；

2、停产停业损失，与营业执照、缴税凭证存在一定关联；

3、搬迁费。

二、留好证据，将有关的厂房外观照片、相应企业的审批证件加以保存。

不邀自来

企业拆迁要注意一下四点：

第一：土地补偿。根据《国有土地征收补偿条例》，有集体土地手续和有国有土地手续的都会得到相应的土地补偿，一般集体土地的补偿会参考国有土地补偿的一半进行补偿。而租用集体土地的企业不会得到土地补偿。具体实行办法依各项目的拆迁方案进行补偿。

第二：地上构筑物的补偿。地上构筑物包括房屋、装修、附属物。是计算构筑物在评估价值时点从新搭建价值，再根据使用年限的折旧，计算出的补偿价值。各种材料是参照同时期材料的市场价进行计算，一般会高于投入。

第三：设备及苗木的补偿。按照相应的国家政策，国家例行禁止的设备是需要报废的，例如燃煤锅炉、氨气制冷等。不符合报废要求的设备按照搬迁，按照相应的费率进行搬迁补偿。苗木的补偿是根据相应额政策要求进行移栽或者市场价值进行补偿。

第四：停产停业损失费的补偿。企业因为拆迁肯定会对企业的经营造成相应的损失。根据大部分拆迁的要求，企业要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等，满足这些要求才能获得一次性停产停业损失费。企业的停产停业损失是根据房屋建筑面积计算，所以，一旦企业满足合法营运，房屋面积越大获得的补偿越多。

最后，希望遇到拆迁的企业，根据拆迁征收方案和相关政策，来获得最大的合法利益。

您好，很高兴为您解答。

企业拆迁最需要注意的点就是企业拆迁补偿范围。依据《国有土地征收补偿条例》第十七条规定　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：　（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

（四）市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

具体分析一下：

房产建筑物补偿面积，依照房产登记建筑面积计算，由于历史原因无法办理土地证明的，可以由实际丈量确定。房产被评估也应当考虑房屋所处的区位、用途、建筑结构、新旧程度，建筑面积以及占地面积和土地使用权等。企业拆迁补偿对象只能是房产的产权人，如果企业是承租人，只能是承租人在承租期间对自建的地上物获得补偿。在企业拆迁中会涉及土地性质问题，土地是集体土地还是国有土地。《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业拆迁土地补偿没有明确的规定，全国各个地方，土地补偿往往和地上建筑物一起补偿。集体土地上企业拆迁一般按照评估价格补偿，如果企业是承租人，会涉及谁是补偿对象，补偿依据以租赁合同或者证书为准。

机器设备补偿，包括不可移动设备损失补偿，标准按照设备使用年限折旧或者重置市场价格计算。对于可移动的设备，包含搬迁费、装修费、调试费用等。

停产停业的损失补偿，根据房屋被征收前的效益，停产停业等因素确定，具体办法由省自治区直辖市制定。由于各地情况不同，补偿有很大差别。但是地方相同，补偿也可能存在很大差别。这些律师是可以争取的。这部分补偿是很重要的，既包括实际损失和预期利益的损失。

人员遣散安置等补偿费用，针对员工方面的补偿，法律没有具体规定，这些都是弹性的，都是律师可以帮助企业主争取的。

搬迁奖励费用及其他费补偿，拆迁人会采取速拆的办法，奖励的费用由拆迁人决定的或者由拆迁人和被拆迁人商量的。

综上，企业拆迁补偿存在一定弹性，希望上诉能够帮助需要的人，如有疑问请您咨询专业律师。

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您好，企业拆迁对于企业的发展来说至关重要，补偿合理了，重建企业蒸蒸日上，补偿不合理了，极有可能损失惨重，甚至从此销声匿迹。拆迁补偿关系到企业的命运，以下就谈一下企业的拆迁补偿分哪些部分。

一、土地的补偿和地上附着物的补偿

主要包括无法搬迁的土地、地上附着物包括厂房建筑、附属设施等，以及因搬迁而发生损失的机器设备的拆迁补偿。实践中，各地的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，具体需要经过评估确定。

二、停产停业损失

停产停业损失要以实际情况为准，一般包括实际经营损失。停产停业损失往往直接影响企业补偿总额，该部分的补偿也是企业拆迁实践中出现争议较大的部分。停产停业损失费用不仅仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润确定的补偿数额。每家企业的经营情况都不尽相同，补偿标准没有明确具体的规定。

三、企业搬迁补偿费用

企业搬迁补偿费用主要包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工和停产造成的违约金等补偿费用。设备搬迁安置费用应当按照国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。

四、基于拆迁政策发生的奖励费用

拆迁奖励费用包括速迁费、拆迁奖励费等。拆迁奖励本来就是政策性的，是为了激励被拆迁人尽早搬迁而制定的，奖励多少是因地而异的。拆迁奖励跟拆迁补偿本身相比是很小的一部分。

企业拆迁，目前并没有明确的补偿标准，同时无形资产的补偿没有明确的法律依据而难以计算，加上因为历史原因造成的土地使用权以及地上附着物产权名不正言不顺，也阻碍了拆迁补偿的争取。低成本拆迁驱使下，可能会出现各种各样的情形，比如相关部门的关照等。提示各位面前拆迁的企业负责人，补偿不合理请及时依法维权，以争取企业利益的最大化。

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